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部分城市購房需求透支嚴重

总会有一抹嫣然 於 2019年02月27日發表   人氣:126


   2015年下半年至2018年,全國房地產市場經歷了一輪大行情,很多城市成交量大增,房價大漲。易居房地產研究院方面認為,如果樓市一段時間內成交量暴增,大幅偏離往年均值,則說明有部分自住提前入市或投資需求過旺,透支了未來的市場需求。

 

  對此,易居方面針對全國40城市新建商品住宅成交量偏離度的研究發現,部分城市住房需求當前嚴重透支。這些城市包括了4個一線城市,18個二線城市,18個三線城市。其中,三線城市住宅成交量偏離度尤為明顯。

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  2018年,易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積同比增長9%,成交量僅次於2016年,連續四年高於平均值,2018年偏離度為19%。從數據走勢來看,2018年上半年,三四線城市和部分熱點二線城市銷售火熱,但是當年下半年以後,多數城市急速降溫,銷售量下降明顯。

 

  其中,2018年4個一線城市新建商品住宅成交面積同比下降5%,成交量連續兩年下滑,2018年偏離度為-30%。18個二線城市新建商品住宅成交面積同比增長3%,成交量連續四年高於平均值,2018年偏離度為16%。18個三線城市新建商品住宅成交面積同比大幅增長28%,成交量創曆史新高,連續四年高於平均值,2018年偏離度為56%。

 

  易居研究院研究員沈昕分析認為,與一二線城市不同,三線城市新房成交量在2017年小幅下降後,2018年再次大幅增長,並創下2010年以來新高。這是由於2018年上半年,部分本輪效應啟動較晚的三線城市成交異常,成交量大幅增長,但是2018年三季度以來已有所降溫。

 

  沈昕指出,從2018年40城新房成交量偏離度排名來看,惠州、徐州、韶關、溫州和揚州位居前五,偏離度分別為166%、137%、92%、89%和82%。此類城市偏離度過高,近兩年成交量嚴重透支。排在末三位的是廈門、北京和上海,偏離度分別為-69%、-57%和-36%。此類城市負偏離度過高,成交量低迷。

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  “可以看出,2018年正偏離度較高的城市主要是三線城市和部分西部二線城市,這類城市整體經濟面偏弱,本輪政策效應啟動較晚,仍處於板塊輪動中,但隨著全國整體市場降溫及購買力的透支,此類城市樓市面臨較大的下行風險。”沈昕分析認為,“2018年負偏離度較高的城市主要是一線城市和強二線城市,此類城市本輪政策效應啟動最早,成交量已處於低位,下跌空間有限。”

 

  2019年樓市或將加速分化。

 

  沈昕還具體指出樓市的分化態勢,即一線城市和部分強二線城市的樓市在2017年就已開始降溫,這類城市成交量已低位盤整兩年及以上,2019年下降空間有限,尤其是廈門、北京、上海有望率先企穩、甚至反彈;而部分弱二線城市和三四線城市經過連續兩年的上漲,未來一兩年下行風險較大。

 

  值得一提的是,從2018年全年來看,房企之間規模化、行業集中化的趨勢愈發明顯。但同時隨著調控深化,企業銷售回款變慢、融資難度增加等帶來的資金風險逐步顯現,行業整體風險有所累積。在此背景下,標杆性房企集中於一二線主流城市進行土地儲備布局。

 

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